Lavori Straordinari e Cantieri: Fondo Speciale Obbligatorio e Sicurezza sul Lavoro
I lavori di ristrutturazione delle facciate, del tetto o dell'androne rappresentano gli investimenti economicamente più impegnativi per la compagine condominiale. Quando l'assemblea delibera un intervento straordinario, la legge impone garanzie rigide a tutela delle casse comuni e della sicurezza dei lavoratori.
Il Fondo Speciale Obbligatorio (Art. 1135 comma 1 n. 4 C.C.)
In occasione dell'approvazione di opere di manutenzione straordinaria o di innovazioni, l'assemblea deve obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori deliberati.
- Se i lavori prevedono un pagamento a stato di avanzamento (SAL), il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti canalizzati.
- ⚠️ A Pena di Nullità: La mancata costituzione del fondo speciale rende la delibera assembleare di approvazione dei lavori completamente NULLA e impugnabile in qualsiasi momento.
La Sicurezza sul Cantiere (D.Lgs. 81/2008)
L'amministratore assume la veste di Committente / Responsabile dei Lavori ed è tenuto ad applicare il Testo Unico sulla Sicurezza:
- Verifica Idoneità Impresa: Controllo preventivo del DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva), Visura Camerale e possesso della Patente a Crediti (o attestazione SOA).
- Nomina dei Coordinatori (CSP e CSE): Nei cantieri in cui operano più imprese esecutrici, è obbligatoria la nomina del Coordinatore per la Progettazione (che redige il PSC - Piano di Sicurezza e Coordinamento) e del Coordinatore per l'Esecuzione (CSE).
- Notifica Preliminare: Invio della notifica ad ASL e Direzione Provinciale del Lavoro prima dell'inizio dei lavori per cantieri con più imprese o di entità superiore a 200 uomini/giorno.
📌 L'Eccezione Tassativa dell'Urgenza: L'Articolo 1135 comma 2 C.C.
«L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea.» Qualora si verifichi un evento imprevisto ed indifferibile che metta a rischio la sicurezza degli abitanti o la stabilità della struttura (es. il crollo improvviso di un cornicione, la rottura della condotta fognaria principale o il blocco della centrale termica in pieno inverno), l'amministratore HA L'OBBLIGO di intervenire immediatamente disponendo i lavori d'urgenza strettamente necessari a rimuovere il pericolo. Deve tuttavia convocare l'assemblea senza indugio per riferire sull'operato ed ottenerne la ratifica contabile e la copertura finanziaria.
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