Cambiare Amministratore

La procedura corretta per sostituire l'amministratore di condominio è disciplinata dal Codice Civile e dalle relative Disposizioni di Attuazione.

Di seguito sono riportate le fasi operative necessarie per effettuare il cambio in modo valido e regolare:

1. Richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria

1. Richiesta all'amministratore in carica: Almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio possono inviare una richiesta formale (tramite PEC o raccomandata A/R) all'amministratore in carica chiedendo la convocazione dell'assemblea straordinaria. La richiesta deve contenere l'indicazione specifica dell'Ordine del Giorno (ad esempio: "Revoca dell'amministratore e nomina del nuovo amministratore con approvazione del relativo compenso").
2. Autoconvocazione da parte dei condòmini: Se l'amministratore non provvede alla convocazione entro 10 giorni dalla ricezione della richiesta, i condòmini richiedenti possono provvedere direttamente a convocare l'assemblea.
3. Avviso di convocazione: L'avviso deve pervenire a tutti gli aventi diritto almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima convocazione, a mezzo raccomandata, PEC, fax o consegna a mano.

2. Votazione in assemblea e Quorum deliberativi

1. Libera revocabilità: L'assemblea può deliberare la revoca dell'amministratore in qualunque momento, anche senza una giusta causa.
2. Quorum richiesto: Sia in prima che in seconda convocazione, sia per la revoca del vecchio amministratore sia per la nomina del nuovo, la delibera è valida se approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.

3. Requisiti e compenso del nuovo amministratore

1. Compenso analitico a pena di nullità: All'atto dell'accettazione della nomina e di ogni rinnovo, il nuovo amministratore deve specificare analiticamente l'importo richiesto per la propria attività; la mancata specifica del compenso comporta la nullità della nomina.
2. Requisiti di legge (Art. 71-bis Disp. Att. C.C.): Il professionista nominato deve possedere i requisiti di onorabilità (assenza di condanne penali per determinati reati o protesti) e di professionalità (diploma di scuola secondaria e corso di formazione iniziale/periodica D.M. 140/2014). I requisiti di professionalità non sono richiesti se l'amministratore viene scelto tra i condòmini dello stabile.

4. Passaggio di consegne e primi adempimenti del subentro

1. Consegna della documentazione: Alla cessazione dell'incarico, l'amministratore uscente è obbligato a consegnare tutta la documentazione condominiale in suo possesso ed eseguire le attività urgenti per evitare pregiudizi, senza diritto a compensi aggiuntivi.
2. Primi adempimenti del nuovo amministratore: Dopo la comunicazione dell'accettazione, il nuovo amministratore deve:
   1. Variare la legale rappresentanza del Codice Fiscale del condominio presso l'Agenzia delle Entrate (Modello AA5/6).
   2. Richiedere il cambio firma sullo specifico conto corrente intestato al condominio.
   3. Comunicare il cambio di gestione ai fornitori.
   4. Affiggere nei locali di maggior uso comune l'indicazione delle proprie generalità e recapiti.

5. Ricorso al Tribunale (Revoca Giudiziale)

1. Qualora l'assemblea non riesca a deliberare o in presenza di gravi irregolarità dell'amministratore (es. omessa presentazione del rendiconto entro 180 giorni, mancata apertura/utilizzo del conto corrente condominiale o gestione confusa dei patrimoni), ciascun condòmino può ricorrere singolarmente all'Autorità Giudiziaria per chiederne la revoca.
2. L'amministratore revocato dal Tribunale non può essere nuovamente nominato dall'assemblea per lo stesso condominio.